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保利与摩根中心资本探戈 盘古大观花落谁家

2008年05月15日 09:46  观点地产网  【字体：大 中 小】 【打印】

盘古大观正是2006年曾经折腾了整个北京地产界长达半年之久的“摩根中心”。

保利地产今日发布公告，称北京盘古氏投资有限公司已回购其在北京金泉广场项目的权益，并将其正在开发的盘古大观A座，以预售方式抵押给保利地产。

而盘古大观正是2006年曾经折腾了整个北京地产界长达半年之久的“摩根中心”。

京城大戏

2006年5月22日，北京市国土局拍卖摩根中心。其时，北京首创、华远、SOHO中国等多个京城知名公司参与竞拍，并最终被北京首创和阳光股份公司以17.6亿元的价格联合取得这块土地新的开发权。

摩根中心位于北京奥运会主体育场“鸟巢”对面。2002年9月和12月，北京摩根投资(盘古氏投资前身)与北京市国土资源局分别签定了摩根中心一期和二期项目的土地出让合同，拟建成一座高达百米的自动智能写字楼、三座17层公寓及一座19层高酒店，总建筑面积约42万平方米。

项目初期建设进展迅速，但到2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾”。

2005年10月，北京国土资源局发出公告，以长期拖欠土地出让金为名，收回摩根中心两期土地使用权，并于2006年5月22日挂牌拍卖，并最终为首创拿下。但此前，摩根投资已将北京市国土局告上法庭。

首创解释单方面终止合同的原因是“因失去开发最佳时期”。但当时大多数分析人士认为首创放弃的原因与摩根投资有关。而该地块的最终结果亦如人们所料，回归摩根投资。

依靠保利

摩根投资收回摩根中心项目时，有消息称摩根并无现金维持摩根中心的开发。此外，摩根投资与承建方北京建工的矛盾亦难解决。

但当时，市场盛传，摩根投资将会将旗下另一项目金泉广场的股权买与合作方保利地产。

事实上，2005年10月，保利地产与北京摩根投资签订协议，投资8亿元入股摩根投资正在开发的金泉广场，摩根投资将其项目子公司北京政泉置业有限公司80%股权抵押给保利地产，并承诺保利地产可从该项目销售中获得不低于27%的回报。

2006年4月，金泉广场开始预售，均价涨至10000元/平方米以上，销售顺利。摩根中心欲回购该项目，但无法与保利地产达成协议，遂于2007年5月10日向北京市第二中级人民法院起诉保利地产，要求回购保利地产持有的政泉置业80%股权，诉讼标的金额为4000万元。

而这起诉讼的最终结果是，盘古氏投资(摩根投资)盘古大观(摩根中心）A座，以预售方式抵押给保利地产，盘古氏投资则收回其在金泉广场项目上的80%股权。

南方周末：摩根中心——“北京第一烂尾楼”的变迁

  2006年6月23日 08:49  南方周末

　　山东人郭文贵在“金泉广场”项目受挫后，孤注一掷于“北京摩根中心”项目。但是这一地块的开发权却最终被北京市国土局收回，并于今年5月被拍卖。郭文贵选择了状告北京市国土局
　　
　　□本报记者　王礼
　　
　　位于北京北四环边的“北京摩根中心”烂尾楼从未像现在这样吸引各方关注。

　　6月11日，长期分管北京市城市建设规划的北京市副市长刘志华意外落马，一周以后，即6月17日，北京地产界红人刘晓光再传被“请”协助调查，这些现在被认为都与这幢烂尾楼有关。

　　“北京摩根中心”地处黄金地段，与它一街之隔就是奥运场馆水立方，国家体育场“鸟巢”也不过500米远。毫无疑问，2年后，这一带将成为全球瞩目的焦点，但从2003年11月，建设中的北京摩根中心遭遇停工后，这个巨大的建筑就一直未能浇筑哪怕一丁点的水泥。

　　由于久未开工，加之未能“按时付清全部地价款”，去年北京市国土局宣布将“北京摩根中心”地块开发权从北京摩根投资有限公司手中收回，并于今年5月22日将其拍卖。

　　北京首创和阳光股份公司以17.6亿元的价格联合取得这块土地新的开发权。刘晓光正是北京首创置业的董事长。

　　这个收购价比2002年9月北京摩根投资公司以3.63亿元的协议价获得摩根中心地块已经高出约4倍，但是多位业内人士表示，在目前的市况下，这仍然是个非常合算的价格。按照摩根中心周围地段稍差的类似项目估算，其建成后出售的单价应在每平米1.8万元左右，简单乘以15.5万平方米的地上建筑面积，价值已在28亿元左右，而这还不包括价值不菲的地下停车场。

　　“正是其巨大的价值上升空间，导致了各种利益的纠葛，也引出了这么多的故事。”一位熟悉情况的人士对记者说。

　　此次拍卖前，今年3月份，北京摩根投资有限公司一纸诉状将北京市国土局告上法庭，并向国家发改委等部委申请行政复议。这也是北京市国土局收回的45宗土地中惟一一个提出诉讼的公司。
　　
　　摩根地块易手

　　2002年9月至12月，北京摩根投资公司拿到了这一位于朝阳区大屯乡的狭长地块。在此之前，该地早已经过了多次转让，甚至出现过“一地两卖”的纠纷。

　　不过，在此后将近1年的建设时间里，建筑商北京建工集团和开发商北京摩根争执不断，并最终在2003年11月停工。

　　北京摩根损失的不仅仅是停工。按照北京摩根与北京市国土资源局的约定，在2002年底交纳了15％的土地出让金5400万元后，将在180天内继续交纳剩余的85％。但是不久，奥林匹克公园总体规划方案出台，在有关部门的协调会上，摩根中心的白色长条造型和3倍于水立方的体量被与会者认为“十分刺眼”，市规委提出修改设计规划，并由北京摩根四易方案后才得以通过。

　　据北京摩根介绍，设计更改后，原建筑面积在42.6万平方米的基础上缩减了1万平方米。公司据此向国土局要求降低大约1200万元土地出让金额，但国土局并未回复，此事随后搁置。直至2004年“8·31”土地收回大限将至，北京摩根公司提出愿意按原规划全额支付土地出让金。但此时，国土局以“超过180天约定期限为由”，不再受理。

　　北京摩根公司向记者出示了两份尝试向国土局交纳土地出让金的快递收发凭证，并表示曾向北京市高层汇报情况，但始终无法见效。一年后的2005年10月8日，国土局对外公布，包括摩根中心在内的5宗土地，因“未按时付清全部地价款”，被收回国有土地使用权。3个月后，市国土局与市发改委、规划委、建委联合取消了摩根中心等7个项目的立项批复、规划意见等文件。这意味着，北京摩根投资公司已失去了对摩根中心法律上的所有权。

　　随后北京摩根中心地块被公开拍卖。首创集团和广西阳光股份组成的投标联合体最终以17.61亿元中标。
　　
　　郭文贵的地产之旅

　　北京摩根中心的故事看起来意味深长，不过直到地铁被国土局收回之前，它和它的开发商北京摩根投资公司并不惹人注目。以至于许多人第一次接触时，都把它们和国际著名投行摩根士丹利或JP摩根自然地联系到一起。

　　北京摩根公司承认，他们与摩根士丹利或JP摩根并没有关系。2002年5月，美国AC摩根公司(ACMorgan　InvestmentInc.)授权北京摩根公司使用该名称，并开发北京摩根中心项目。美国AC摩根投资公司是美国私人投资公司，其社会曝光度为零。而它的成立时间，只不过比北京摩根早了6个月。

　　一个刚刚成立美国私人投资公司，花大价钱在中国北京开发顶级房地产项目，而他们的名字却无人了解。如果这不会使故事看起来更神秘，就会使它更没有逻辑。

　　另一条线也许更接近真相。北京摩根的前身为北京文茂投资顾问有限公司。这个成立于1998年的公司最初由两个自然人发起———郭文贵和演员朱时茂，两人分别出资300万和200万元，“文茂”二字便是从两人的名字中各取一字而来。不过，朱时茂随后将股份转让他人。

　　其后，北京摩根进行了一系列的股权变更，法定代表人也先后变成安刚龙、虞晓锋和林强，但郭文贵始终是公司控股股东。只不过，后来的他更愿意以海外华裔商人Miles　Kwok的身份示人。

　　北京摩根中心并不是郭文贵在北京的惟一物业，与摩根中心相距不远的“金泉广场”也曾归郭文贵所有，其开发商政泉置业负责人郭文平正是郭文贵之兄。这个规划建筑面积为85.6万平方米的项目甚至比摩根中心还大一倍，被称为亚奥商圈最大的商业项目。

　　但它的命运同样坎坷。2003年底，金泉广场一期———建筑面积达6万多平米的商业街对外销售，但销售情况让开发商大失所望，此后竟再无动作。计划中的二期住宅和三期写字楼、公寓也无力开发随之搁置。2004年底，整个工程处于停滞状态，一年后转手卖与保利(北京)房地产开发公司，但交易双方未公开交易价格。

　　但以2个遭遇挫败的北京项目就认定房地产商人郭文贵不过是“过江之鲫”，显然过于简单。这个今年不过39岁的山东人，在18岁时就到黑龙江省政府工作，并在22岁时来到郑州，任职黑龙江林药公司驻郑州业务处。1992年，25岁的郭文贵一跃成为河南大老板家具厂董事长，并在1年后闪电与香港爱莲有限公司合资成立郑州裕达置业公司，开始平步青云之路。

　　1995年，郑州裕达国贸大厦破土动工，并在3年后建成。作为裕达置业总经理，裕达国贸大厦成为郭文贵在郑州留下的第一个、也是惟一一个作品。仅此一笔，郭在郑州已成风云人物。虽地处当时市郊，但裕达国贸45层、200米的高度已是中原第一高楼。

　　不过，裕达置业的工商资料显示，令人羡慕的顶级项目从开工之日起，就从未让裕达置业实现过赢利。1994年至2004年的10年里，裕达置业的净利润一直都是负数，大多数年亏损额维持在两三千万元左右。

　　裕达置业2004年度联合年检报告书披露说，裕达置业的资产总额为14.92亿元，负债总额也达到14.71亿元，已经接近资不抵债的边缘。

　　工行河南分行向记者证实，裕达置业有一笔5.68亿元贷款至今仍未归还。而农行河南分行亦证实，裕达置业为建设裕达国贸酒店游泳池，有一笔不超过5000万元的贷款也已逾期。上述两家银行拒绝透露贷款发生的具体时间。

　　但此时的郭文贵，已离郑州商界越来越远。
　　
　　失去的还能回来吗

　　少年得志的郭文贵随后为何离开他的福地郑州，又何时来到利润更大亦风险更高的北京市场，外界尚不得而知。

　　郭文贵在北京寸土寸金的后海附近，修了一个占地3000多平方米的巨大四合院。与裕达大厦和摩根中心相同，这也是他自己完成设计，装修极为豪华，价值应以亿元计算。

　　可以想见，素有建筑情结的郭文贵在先后运作摩根中心和金泉广场项目这种大型项目时，内心必有许多想法。而他在北京的低调行事，如果不是两个项目意外受挫，恐怕至今仍难为外界所知。

　　但仔细探究，郭文贵在操作北京项目时所显现出的能力和个性，亦与河南项目一脉相承。北京摩根中心和金泉广场光土地款项就已超过10亿元，总投资额应在50亿元以上。凭借少量资金启动项目，由建筑商先行垫资，然后以分期出售的方式快速回笼资金滚动投入，这在地产界早已不是秘密。与河南一役相比，此次惟一的不同，只是金额更大，资金需要在两个项目之间腾挪，难度自然也更高。

　　但问题恰恰出现在这一环节。在摩根中心遭遇停工的2003年底，金泉广场开始启动。在这个周围尚无商业氛围的地段，开发商选择先做商业街，这直接导致了金泉项目在走出第一步时就出现了严重的销售难题。

　　金泉广场的险棋并未赌中。此后，两个项目同时陷入了遭遇停工、无法回笼资金的尴尬局面，直至金泉广场被卖出。

　　目前尚且难以揣度当年郭文贵曾手握多少资金筹码入市豪赌。但北京摩根中心为了向媒体证实自己仍有资金实力时，曾出示了两份存款证明———去年11月存款额为3亿元，今年2月存款额则超过8亿元———3个月内资金突增5亿元，时间又恰好与卖出金泉广场项目时间重合，相信并非巧合。这亦从侧面证明，当两个项目都出现资金运转难题时，郭文贵最终选择卖掉同样来之不易的金泉广场，以求孤注一掷保住摩根中心。

　　“摩根中心的故事得从两方面找原因，一个项目出现了问题，又有很大的利润空间，当然容易出现变化。但是，如果你没有一点问题，又怎么会轻易失去呢？”一位不愿透露姓名的人士对记者说。

　　目前，北京市国土局尚未正式将摩根中心地块的开发权转让给首创、阳光股份联合体。6月17日，郭文贵接受记者采访时仍坚信自己能重新拿回摩根中心的开发权。

首创退出 地归原主 摩根中心戏剧性转折

　　北京地产业巨震，起于“摩根”，是否终于“摩根”？

　　摩根中心，这个与前不久“落马”的北京市副市长刘志华的名字相随而引起海内外关注的地产项目，9月12日又一次出现在公众视野中——其掌控者首创置业（香港交易所代码：2868）正式公告，宣布退出。

　　9月18日出版的最新一期《财经》杂志报道，尽管至今仍无法从官方获得证实，但业内普遍认为，围绕着摩根中心的归属发生的一系列纠纷，是导致北京市副市长刘志华“落马”的一个导火索，亦令接手这一项目的首创集团董事长刘晓光接受了逾两个半月的“隔离调查”。

　　摩根中心位于北京奥运会主体育场“鸟巢”对面。2002年9月和12月，北京摩根与北京市国土资源局分别签定了摩根中心一期和二期项目的土地出让合同，拟建成一座高达百米的自动智能写字楼、三座17层公寓及一座19层高酒店，总建筑面积约42万平方米。

　　项目初期建设进展迅速，但到2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾”。

　　去年10月，北京国土资源局发出公告，以长期拖欠土地出让金为名，收回摩根中心两期土地使用权；随后北京摩根展开强硬反击，以北京市国土资源局“无理拒收土地出让金、不履行其法定职责、又违法单方收回土地”为由，向法院提起行政诉讼。北京摩根的法人代表林强更公开宣称“背后有黑手作祟”，“摩根风波”愈演愈烈。

　　今年5月，北京市国土资源局招标出让摩根中心地块，首创置业与广西阳光股份组建的首创置业投标联合体以17.61亿元中标。首创获得该项目后，拟更名为“首创辉煌中心”。6月2日，首创置业投标联合体一次性付清了所有款项，并与政府签订了相关合约，拟于6月14日复工。但6月16日，首创集团董事长刘晓光开始被中纪委带走调查。6月20日开始，首创在香港市场停牌并达两个月之久，摩根中心亦至今未能复工。

　　据悉，早在6月22日，首创方面即向北京市政府发函称，考虑退回摩根中心项目，从而拿回相应中标金额。8月24日，刘晓光正式复职，首创亦于不久在香港联交所复牌。而此次首创公告正式退出摩根中心，按首创方面解释，其原因是“该项目运作时间发生变化，错过了最佳开发时机”，并称政府方面已退还首创缴纳的土地出让金。

　　接近摩根中心的人士告诉《财经》记者，在9月8日前后召开的一次由北京市委牵头的工作会议上，已决定由北京摩根继续承建该摩根中心项目。北京市国土资源局已接纳北京摩根交纳的3亿元土地出让金欠款，并拟将该地块正式归还北京摩根。

　　“该工程原定9月15日复工，但因塔吊等设备长久闲置，尚需维护，复工时间有所推迟。” 该人士称，“不过，摩根中心最晚将于9月底前全面复工，土地使用证也将于近日下发。”

　　北京摩根拖欠北京建工集团施工款的纠纷，目前也由北京市委出面协调，建工集团可能继续完成该工程施工。

　　但对于这位人士上述摩根中心权益归属及项目建设方案的说法，《财经》记者向北京市有关部门多方求证，但未得到证实。（财经）

    昨日有报道称，北京首都创业集团总经理刘晓光正在配合调查。而据新华社消息，两周前北京市副市长刘志华突然被免职。

    尽管尚无官方说法，但外电猜测，有关部门对这二人的调查重点，可能会集中在位于奥运村附近的北京摩根中心项目上。

    这种猜测在证券市场得到部分印证。昨日，在无任何征兆的情况下，刘晓光担任董事长的G首创（600008）、与首创置业合作开发北京朝阳区大屯北顶村项目（与摩根中心项目处于同一地块）的G阳光（000608）全天停牌。

    摩根中心项目到底是怎样一块“肥肉”，其中有太多的故事值得了解与探究。

    地标工程成了“烂尾楼”

    提起大屯北顶村项目，知道的人或许不多，然而说到摩根中心项目，三年来不知有多少媒体对其进行过报道。

    按照G阳光5月29日《关于与首创置业股份有限公司合作开发北京朝阳区大屯北顶村项目的关联交易公告》的表述，“北京市大屯项目位于朝阳区大屯北顶村。该项目东邻北辰西路，南邻北四环，西邻社科院，道路交通十分便捷。该项目规划指标如下：建设用地面积约为3.9万平方米，规划建筑面积约为27.3万平方米，其中地上建筑面积约为15.5万平方米，地下建筑面积约为11.8万平方米。建筑使用性质为写字楼、公寓、酒店。”

    但这还不足以描述大屯项目的“肥美”。事实上，该项目是一个典型的亚奥地标项目，其与奥运标志工程之一的“水立方”和“鸟巢”仅有一街之隔，直线距离分别为180米和500米。早在2002年底北京摩根公司取得该地块时，就有地产界人士称，完工后其楼面单价不可能低于1万元。

    然而，就是规划在这么一块风水宝地上的北京摩根中心，如今却成了名副其实的“烂尾楼”。尽管乍一看，摩根中心五幢钢筋水泥框架在整个奥运建设工地并不显眼，但走近观察却不难发现，灰色的水泥表面多了几分不适宜的锈色斑驳；而与其他正在施工的建筑相比，摩根中心现场又少了几分动感，僵立的起吊机似乎在告诉人们，这里的工程已经停滞。略显破败的场景，与摩根中心网业上美仑美奂的规划图形成强烈的反差。

    工地保安告诉记者，他们是北京建工集团有限公司的，而建工集团负责承建摩根中心项目，但从2003年10月以来，项目就一直处于停工状态，他们在工地主要职责是看守建筑材料。

    容易得到的也容易失去

    不过，与建工集团的工程款纠纷只是摩根中心停工的部分原因，作为备受关注的奥运地标项目，摩根中心受到公众的广泛关注，更多的是围绕该地块的土地转让纠葛。

    2001年12月，按照北京市发改委、市建委有关文件，北京摩根中心的前身、北京文茂投资顾问有限公司获得了大屯乡的这块住宅用地。有关资料显示，文茂公司成立于1998年6月，注册资本500万元，其中，郭文贵出资300万元，著名演员朱时茂出资200万元。2001年2月，朱时茂将所持股权出让给岑曦。

    2002年，文茂公司更名为北京摩根公司。该地块也随之变更为商业用地。9月，市规划委向摩根公司颁发建设工程规划许可证；而在当年9月和12月，摩根公司与北京市国土资源局签署摩根中心一期、二期土地出让合同，出让价格为3.63亿元，摩根当时交付了15%的土地出让金。按照当时的设想，落成后的摩根中心总占地面积3.89万平方米，总建筑面积约42.6万平方米，折合每建筑平米土地成本约860元。

    不过，按照摩根提供给媒体的说法，就在签署土地转让合同不久，北京市规划委突然要求修改规划，总建筑面积也被削减了10000多平方米。在这样的情况下，摩根方面没能缴纳剩余的出让金，同时要求市国土局按新的规划许可证对出让金进行调整，但未得到答复。

    2004年，有关部门颁布文件，规定从当年8月13日起，将收回开发企业手中闲置两年以上的土地，也即是“8.31”大限。在文件颁布后，摩根向国土局提出不再要求调整出让金，但遭到国土局的拒绝，理由是摩根公司与施工单位有仲裁纠纷。

    2005年10月8日，市国土局以未在约定的期限付清全部地价款为由，宣布收回摩根中心等7宗土地的国有土地使用权；2006年1月5日，北京摩根公司向朝阳区人民法院提起诉讼，请求撤销〈关于解除国有土地使用权出让合同的通知〉，被舆论称为“北京第一土地回收官司”。

    2006年5月，摩根中心以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场，又成为第一块重新招标的被收回土地。市土地储备中心信息显示，此次招标底价为9.91亿元，包括首创、华远、搜侯和大连正源的四家机构参与投标，最终首创和阳光股份组成的联合投标体以17.61亿元的价格取得了这块土地。以27.28万平方米的规划建筑面积计算，单位土地成本达到6455元。

    变数？

    然而，摩根中心的魔力似乎永远伴随着它的魅力。就在二次招标完成不到一个月，“刘晓光事件”再次为该地块的未来增添了变数。

    与之相关的各当事方对此出言谨慎。对于包括“5月份的招标是否有效”等关于摩根中心项目的问题，市国土局办公室有关人士在接受采访时表示，“没有什么可说的”。

    而刘晓光配合调查一事是否会令摩根项目峰回路转，重新回到摩根公司手中呢？采访中，该公司有关人士对所有问题一概以“未获授权”予以回答。

    虽然摩根项目所涉及的人和事显得有些扑朔迷离，但有一点可以肯定，这个位于奥运村中心的“烂尾楼”已到了非“收拾”不可的地步。 （记者 曹腾)